摘 要

伴随着经济的发展，人民的生活水平也在不断地提高，人们离不开衣食住行，而以住为代表的房地产业正在以迅雷不及掩耳之势发生着巨大的变化，房地产业是一个关联度强，对经济贡献度大的基础性产业，研究房地产业也变得很有意义。因此，本文以人口结构为中心展开论述，探究中日房地产业之间的区别和联系。

本文以中日两国的房地产市场为研究基础，尝试通过住宅价格、房地产市场投资等对中日两国的房地产业的异同进行分析。运用对比、归纳、总结、实证分析等研究方法，来进行探讨、研究。笔者发现以人口结构为中心，中日两国的房地产业存在着相似之处与不同之处，这对我国的房地产业的发展有着很大的影响。对房地产投资来说，也有着或多或少的影响。

本文通过图表、数据对中日两国的房地产市场都进行了较为全面客观的比较分析，总结出中国房地产市场仍然存在盲目投资的现象，提出了五条促进我国房地产市场健康发展的建议。

关键词：人口结构；住宅价格；房地产；日本；中国

目　　次

はじめに 5

1.emsp;先行研究 6

1.1　人口扶養比に関する先行研究 6

1.2emsp;人口結構の住宅価格の影響に関する先行研究 7

1.3　不動産市場の投資及び都市化に関する先行研究 8

2.　人口結構の意味 9

3.emsp;中、日不動産業の同じ点に関する分析 12

3.1emsp;人口結構で住宅価格に関する同じ点分析 12

3.2　人口結構で不動産市場投資に関する同じ点分析 14

4.emsp;中、日不動産業の違う点に関する分析 16

4.1　人口結構で工業化に関する違う点分析 16

4.2　人口結構で住宅価格に関する違う点分析 17

5.emsp;提案 20

おわりに 23

注釈 24

参考文献 25

謝　　辞 27

はじめに

ご存じのように、人々は衣食住から離れなくなってきた。今でも中国の不動産業は人気のある話題である。日本も例外ではない。私たちはよく中日不動産業の異同の文章を見るが、人口結構を中心に文章を研究するのはとても少ない。中国は人口が多くて、日本は人口の小さい国を知っているが、人口の割合に大きな違いがある。人口の割合が変わるに伴って、不動産業も多く変化している。人口結構の違いは、不動産価格にも影響を与えている。

中日不動産業はまったく違うものではないが、その間にも同じ点がある。以前、日本の不動産バブル経済は中国に大きな影響を与えていた。不動産投資に人口結構の投資方向の重要性を知っているために、正しい投資をする。この論文はとても研究に値するものだ。

中日不動産の異同について、まず、同じ点と異なる点を明確にしなければならない。人口結構の角度から分析して、研究の範囲を短縮することができる。対比、分類など研究方法を通して、両国の同じ点と異なる点状況は明らかにすることを目指す。

1.emsp;先行研究

中国にも日本にも、不動産業界に関して研究が多くある。中国と日本の不動産業界の異同については多くの研究がある。多くの学者が様々方面から研究している。家計所得に関して研究でも、人口の性別比例が研究されている。この本論文では、人口結構を中心に、中国と日本の不動産業界の異同を探している。以下は、人口結構を中心とした不動産業界に関してのいくつかの研究である。

1.1　人口扶養比に関する先行研究

　人口結構は、人口構成とも呼ばれて、主に性別構造と年齢構成で構成されている。これらの基準を構成する要素には、主に年齢、性別、人種、民族、宗教、家計収入が含まれる。家族の収入、性別などについては多くの研究がある。人口扶養比と住宅価格との関係に関する研究は少ない。

　武力超、林俊民、韓華桂、　陳玉春(2018)の人口結構が日米不動産市場に与える影響の研究は人口扶養比を中心に研究を行って、更に老人の扶養比の上昇は住宅価格の上昇を促進することができる。グラフの例では、少年の扶養比と高齢者の扶養比が中国と日本の住宅価格にどのように影響しているかに見ることができる。異なる都市か段階が人口結構が中日住宅価格の違いの主な原因であることも提案された。日本には人口の高齢化と少年化の特徴があり、中日不動産産業の違いにも影響している。

戴国海(2011)は、住宅世帯数の増加に代表される都市化の影響よりも、少年の扶養比の低下と住宅の剛性需要の影響を明らかにした。都市化、人口配当金

などの要素は不動産産業に影響がある。戦後のベビーブーム(1946-1964年)が押した人口規模と結構の変化は、不動産価格に顕著的に影響する。しかし、中国は人口結構の変化を除いて、農村人口の町への移転の都市と農村の構成変化を含んでいる。都市化はます多くの農村人口が都市に入り、不動産産業を推進している。

1.2emsp;人口結構の住宅価格の影響に関する先行研究

方円(2012)の研究により、労働適齢人口が総人口に占める割合、収入が住宅販売価格の変動に正しいの影響を与えることができる。他の人と違って、彼は異なる結構性質の人口が住宅に対する需要も異なっていると思って、人は年齢層によって、その持っているものも異なっている。不動産産業は土地の価格によって家屋の価格を決定し、不動産開発者の投資家の金額も、家屋の品質に影響を与えることができる。また、中日両国の不動産産業にも違いが生じる。人々は収入レベルの上昇に伴って、居住基準の要求もますます上昇している。

　林嘉亮(2015年)は、国の人口数、年齢結構、地域人口移動速度、家庭分裂速度など、人口要因の変化が不動産市場に影響を与えることができる。中国の人口増加率は前世紀の八、九十年代と比べて明らかに低下し、高齢化現象は深刻であり、近年から2人子政策を推進し始めたのも人口増加率が増える。人類の生活は自然界から独立して存在することができないので、生活の安定を維持するためには居住する場所が必要である。人口の増加に伴って、家屋の需要も増加しているが、土地の数が限られているなので、不動産価格の上昇が続いている。異なる地区の不動産価格も異なり、大量の人口移動が経済の発展を促進して、それによって不動産価格の増加を促進し、家庭結構の変化も不動産業価格

に非常に大きな影響を与えることができる。人口素質の変化は子供に良好な学習環境を提供するため、学区住宅はだんだんみんなが住宅を選ぶ重要な要素になっている。この地域の住宅価格が上昇している。

1.3　不動産市場の投資及び都市化に関する先行研究

王凱(2006年)は中日両国にも人が多くて、土地が少ない現象がある。しかも中日両国の文化の違いが小さく、経済運営の組織方式は「本質的」に似ていると考えている。衣食住とは、すべて同等の重要なものであるが、住宅が形成の不動産産業は国の経済と民生の重要な産業として、経済の成長にとって特に重要である。工業化、都市化、需求要素、供給要素は中国の不動産産業に制約がある。日本にとって、戦後、それらは巨大な不動産潜在需要市場を育成して、不動産産業は工業化の引導産業になった。

2.　人口結構の意味